La compra de viviendas embargadas puede ser una excelente oportunidad para adquirir un inmueble a un precio reducido. Sin embargo, este proceso conlleva ciertas particularidades y riesgos que deben ser considerados detenidamente. En este artículo, analizaremos el procedimiento de compra de viviendas embargadas por entidades bancarias y por la Agencia Tributaria, así como las ventajas y riesgos asociados.
Viviendas embargadas por bancos: Proceso de compra
Cuando un propietario deja de pagar su hipoteca, el banco puede ejecutar la garantía del préstamo y subastar la vivienda. Si no hay postores en la subasta, el banco se adjudica el inmueble y lo incorpora a su cartera de activos inmobiliarios.
El proceso de compra de una vivienda embargada por un banco puede realizarse de dos formas:
-Compra directa a la entidad bancaria: Los bancos suelen comercializar estos inmuebles a través de sus portales inmobiliarios o mediante agencias colaboradoras.
-Participación en subastas judiciales: En caso de ejecución hipotecaria, la vivienda puede ser subastada públicamente a través del portal de subastas del BOE.
En ambos casos, es fundamental realizar una due diligence para verificar la situación registral, catastral y urbanística del inmueble, así como las posibles cargas o deudas asociadas.
Viviendas embargadas por Hacienda: Proceso de compra
La Agencia Tributaria embarga viviendas cuando los propietarios acumulan deudas fiscales impagadas. Estos inmuebles se subastan a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal del BOE.
El procedimiento es el siguiente:
-Publicación de la subasta: Hacienda anuncia la subasta con detalles sobre la vivienda, la deuda pendiente y el valor de tasación.
-Depósito de garantía: Los interesados deben realizar un depósito previo (generalmente el 5% del valor de tasación).
-Puja y adjudicación: Los licitadores presentan sus ofertas y, una vez finalizado el plazo, se adjudica la vivienda al mejor postor.
-Pago del precio y tramitación registral: El adjudicatario debe abonar el importe y formalizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Viviendas embargadas por la Seguridad Social
La Seguridad Social embarga bienes inmuebles cuando los propietarios mantienen deudas con la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS). La venta de estos inmuebles se realiza a través de subastas administrativas organizadas por la TGSS.
El proceso de compra en este caso sigue pasos similares a las subastas de Hacienda:
-Convocatoria y publicación de la subasta: La TGSS publica la convocatoria con los detalles del inmueble y el importe de la deuda.
-Depósito previo: Los interesados deben consignar un porcentaje del precio de salida como garantía.
-Puja y adjudicación: Se realiza la subasta y el inmueble se adjudica al mejor postor.
-Pago y formalización: El adjudicatario debe abonar el importe restante y formalizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Es importante tener en cuenta que, en estos casos, las cargas anteriores al embargo de la Seguridad Social no se cancelan automáticamente, por lo que el comprador debe analizar la situación registral y valorar las posibles deudas que podría asumir.
Ventajas de comprar una vivienda embargada
-Precios atractivos: Suelen ofrecerse por debajo del valor de mercado.
-Condiciones de financiación favorables: Los bancos pueden ofrecer hipotecas con condiciones preferentes para sus propios inmuebles.
-Inversión con alta rentabilidad: Adquirir una vivienda a menor precio permite una revalorización a futuro.
Riesgos y precauciones a considerar
-Cargas y deudas pendientes: Es fundamental comprobar que la vivienda no tenga cargas adicionales que el comprador deba asumir.
-Cargas que se cancelan en una subasta judicial: Con la adjudicación del inmueble en una subasta judicial, se cancelan las cargas posteriores a la deuda que ha motivado la ejecución. No obstante, el adjudicatario deberá hacerse cargo de las cargas anteriores que puedan existir, como hipotecas previas o deudas comunitarias.
-Cancelación de cargas de Hacienda y Seguridad Social: En las subastas administrativas, como las organizadas por Hacienda y la Seguridad Social, las cargas anteriores a la deuda que ha originado el embargo no se cancelan automáticamente. Es decir, si existen hipotecas previas u otras afecciones registrales, el adjudicatario deberá asumirlas. En estos casos, es imprescindible verificar la nota registral para conocer exactamente qué deudas permanecen vigentes tras la adjudicación.
-Ocupación irregular: Algunos inmuebles pueden estar ocupados ilegalmente, lo que requerirá un proceso judicial para el desalojo.
-Estado de conservación: Pueden existir deficiencias estructurales o problemas que incrementen los costes de rehabilitación.
-Complejidad en la adjudicación: El proceso de subasta puede ser competitivo y no garantiza que se consiga la propiedad.
Comprar una vivienda embargada por el banco, Hacienda o la Seguridad Social en 2025 puede ser una opción interesante tanto para inversores como para particulares que buscan una oportunidad en el mercado inmobiliario. Sin embargo, es fundamental realizar un análisis previo exhaustivo para evitar problemas legales, financieros o estructurales. Contar con asesoramiento jurídico especializado en compraventa de viviendas puede marcar la diferencia entre una adquisición exitosa y una inversión fallida.
