Planteamiento del problema
El propietario de un local comercial situado en un edificio en régimen de propiedad horizontal en Málaga venía sufriendo, desde meses atrás, humedades, desprendimientos y malos olores en su local. El origen del problema era una fuga en una bajante del sistema de saneamiento comunitario, embutida en el techo del local, que da servicio a todas las plantas del edificio.
Se remitió un burofax a la comunidad de propietarios requiriendo la reparación de los daños, sin obtener respuesta ni actuación alguna. Ante ese silencio, el propietario encargó un informe pericial a un arquitecto técnico, que confirmó el deterioro y el defectuoso empalme del bajante comunitario como causa de las filtraciones, si bien advertía que, por tratarse de partidas ocultas, la extensión completa del daño solo podría certificarse mediante catas constructivas adicionales.
Presentada la demanda para exigir la reparación del elemento común y una indemnización por los daños causados, la comunidad opuso una defensa firme en tres frentes: negó que el origen de la avería fuera comunitario, atribuyendo la fuga a una reforma privada ejecutada por el propio propietario (la instalación de un baño colindante); cuestionó que el propietario -titular de solo una cuota indivisa del 25 % del local, en proindiviso con otros tres copropietarios- estuviera legitimado para reclamar la totalidad de la indemnización; e impugnó la cuantía reclamada por no coincidir exactamente con la cifra recogida en el propio informe pericial.
Estrategia jurídica
Antes de litigar se agotó la vía extrajudicial mediante burofax, dejando constancia fehaciente del requerimiento y de la pasividad de la comunidad. Se encargó además un informe pericial independiente que, pese a las limitaciones de acceso a determinadas zonas, identificó con claridad el elemento común causante del daño, dejando constancia expresa de que la extensión total del perjuicio solo podría determinarse con la colaboración de la propia comunidad.
La demanda se fundamentó en el deber legal de conservación de los elementos comunes que impone el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal -obra de carácter obligatorio que no requiere siquiera acuerdo previo de la junta-, en la obligación de todos los copropietarios de sufragar el mantenimiento de las instalaciones comunitarias (art. 9.1.f LPH) y en la responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil por la omisión de la comunidad pese al requerimiento previo.
Frente al intento de la comunidad de trasladar la responsabilidad a una reforma privada del propio local y de cuestionar la legitimación del propietario por su cuota minoritaria, la reclamación se mantuvo centrada en un hecho objetivo y difícil de rebatir: la naturaleza común del bajante y la ausencia de cualquier actuación de la comunidad pese a haber sido formalmente requerida meses antes.
Resultado final
Ante la solidez de la reclamación, la comunidad de propietarios terminó allanándose a las pretensiones de fondo, reservándose únicamente una discrepancia sobre la cuantía exacta del procedimiento. En el acto de la vista, las partes alcanzaron un acuerdo que fue homologado judicialmente y elevado a firme de forma inmediata -sin posibilidad de recurso-, por el cual la comunidad se comprometió a:
- Realizar, a su costa y en un plazo de cuatro meses, las obras necesarias para la reparación íntegra de la instalación de saneamiento.
- Pagar una indemnización adicional de 600 € en concepto de daño moral por las molestias sufridas, cantidad que no formaba parte de la reclamación económica original.
El propietario obtuvo así el reconocimiento íntegro de su pretensión de fondo -la reparación completa del elemento comunitario defectuoso a costa de la comunidad- más una compensación adicional por las molestias sufridas, evitando la incertidumbre de un juicio contencioso sobre el origen técnico de la avería y logrando un título judicial firme e inmediatamente ejecutable en caso de incumplimiento.
¿Su local o vivienda sufre daños por falta de mantenimiento comunitario?
Cuando una comunidad de propietarios desatiende su obligación de conservar los elementos comunes, el propietario afectado no tiene por qué asumir en solitario el coste de la reparación ni las molestias derivadas. En Cubero Abogados analizamos el origen del daño, reunimos la prueba pericial necesaria y exigimos, por vía extrajudicial o judicial, el cumplimiento de las obligaciones que la Ley de Propiedad Horizontal impone a la comunidad.
Nota: este caso ha sido anonimizado en su totalidad. No se identifican nombres, la comunidad de propietarios, la dirección del inmueble ni el número de expediente; los datos corresponden a un asunto real gestionado por el despacho.
