¿Se puede vender un piso alquilado? Qué pasa con el inquilino y con el contrato

Sí. Un piso alquilado se puede vender sin esperar a que acabe el contrato y sin pedir permiso al inquilino. Pero la venta no termina el alquiler: quien compra pasa a ser el nuevo arrendador y tiene que respetar el contrato, como mínimo, hasta que cumpla cinco años, o siete si quien lo alquiló era una sociedad u otra persona jurídica.

Además, salvo que haya renunciado en el contrato, el inquilino tiene derecho a comprar el piso antes que nadie y al mismo precio. Si no se le avisa como exige la ley, puede quedarse con la vivienda incluso después de la venta.

Te explicamos cómo funciona cada cosa, tanto si vas a vender como si estás pensando en comprar una vivienda con inquilino dentro.

Resumen rápido

¿Qué pasa con el contrato de alquiler cuando se vende el piso?

El contrato sigue. La ley dice que el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del vendedor: ocupa su lugar como arrendador, con el mismo contrato, la misma renta y las mismas condiciones.

Lo que cambia según el caso es hasta cuándo tiene que respetarlo:

-Durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el arrendador que lo firmó era persona jurídica, el comprador tiene que respetarlo siempre.

-Si el contrato se firmó por más tiempo, el comprador tiene que respetar toda la duración pactada. Solo se libra de la parte que pase de los cinco o siete años si reúne los requisitos de protección del Registro de la Propiedad: comprar de buena fe y pagando un precio a quien aparece en el Registro como propietario, e inscribir su compra. En ese caso, el vendedor tiene que indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año de contrato que quedara por cumplir más allá de esos cinco o siete años.

-Si el contrato dice que la venta lo extinguirá, el comprador solo tiene que respetarlo hasta que se cumplan los cinco o siete años.

Un ejemplo: si alquilaste tu piso como particular hace dos años, quien lo compre tendrá que mantener al inquilino, si este quiere seguir, al menos hasta completar los cinco años de contrato.

Si lo que quieres es recuperar la vivienda para vivir en ella, te lo explicamos en cuándo se puede terminar un contrato de alquiler antes de tiempo.

¿Tiene el inquilino derecho a comprar el piso antes que nadie?

Sí. Es el derecho de adquisición preferente, que funciona en dos momentos: antes de la venta (tanteo) y después (retracto).

Antes de vender: el tanteo

Tienes que comunicar al inquilino de forma fehaciente, es decir, de manera que quede constancia, que has decidido vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta. Desde el día siguiente, el inquilino tiene 30 días naturales para decir si compra en esas condiciones.

Esa comunicación caduca a los 180 días naturales. Si la venta no se ha hecho en ese tiempo, la notificación deja de valer.

Después de vender: el retracto

Si no se avisó al inquilino, si en la notificación faltaba algún dato obligatorio, o si al final se vendió más barato o en mejores condiciones que las que se le comunicaron, el inquilino puede ejercer el retracto: quedarse con la vivienda en lugar del comprador.

Tiene 30 días naturales desde que el comprador le notifica la venta entregándole una copia de la escritura. Para ejercerlo tiene que devolver al comprador el precio que pagó, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles que haya hecho en la vivienda.

Y hay una consecuencia más: la compra no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad si no se justifica que se hicieron estas notificaciones. Si la vivienda no estaba alquilada, el vendedor tiene que declararlo en la escritura.

Cuándo no hay tanteo ni retracto

-Cuando el piso se vende junto con todas las demás viviendas y locales que el propietario tiene en el mismo edificio, o cuando varios propietarios venden el edificio entero a un mismo comprador. Si en el edificio solo hay una vivienda, el inquilino sí conserva el derecho.

-Cuando con la vivienda se venden también otros elementos alquilados junto a ella, como un garaje o un trastero del mismo arrendador. En ese caso el inquilino no puede quedarse solo con la vivienda.

Además, el derecho del inquilino pasa por delante de cualquier otro parecido, salvo el del copropietario de la vivienda y el que ya estuviera inscrito en el Registro cuando se firmó el alquiler.

¿Y si el inquilino renunció a ese derecho en el contrato?

La ley permite pactarlo: el inquilino puede renunciar en el contrato al tanteo y retracto. Es una de las cláusulas que explicamos en las 4 cláusulas imprescindibles de un contrato de alquiler.

Aun así, hay una obligación que no desaparece: tienes que comunicar al inquilino que vas a vender al menos 30 días antes de firmar la compraventa. No le da derecho a comprar, pero sí a saberlo con tiempo.

Si vas a comprar un piso con inquilino: qué revisar antes de firmar

Comprar una vivienda alquilada puede ser una buena inversión, pero lo que compras es también un contrato. Antes de comprometerte, pide y revisa:

-El contrato completo y su fecha. Marca hasta cuándo tendrás que respetar el alquiler.

-Quién era el arrendador. Si era un particular, el mínimo son cinco años; si era una sociedad, siete.

-La duración pactada y si hay una cláusula que diga que la venta extingue el contrato.

-Si el inquilino renunció al tanteo y retracto y, si no lo hizo, que el vendedor le haya notificado la venta como exige la ley. Sin esa notificación, el inquilino podría quedarse con el piso después de que lo compres, y tu compra no se podría inscribir.

-La renta que paga hoy y la fianza que entregó, para saber exactamente qué asumes.

Revisar todo esto antes de las arras es parte de lo que hacemos en la compraventa de viviendas en Málaga.

Contratos firmados antes de marzo de 2019

Todo lo anterior se aplica a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019. Los anteriores se siguen rigiendo por las normas que estaban en vigor cuando se firmaron, que en algunos puntos, como los plazos mínimos, son distintas. Si tu contrato es anterior, conviene revisarlo con esas reglas.

Habla con Cubero Abogados

Si vas a vender o comprar una vivienda alquilada en Málaga o en la Costa del Sol, revisamos el contrato y los avisos al inquilino antes de que firmes.