Si eres el inquilino, sí: pasados seis meses desde que empezó el contrato, puedes irte avisando al propietario con al menos 30 días de antelación. Solo tendrás que pagar una indemnización si el contrato la recoge, y como máximo una mensualidad por cada año que quede por cumplir.
Si eres el propietario, lo tienes más difícil. No puedes terminar el alquiler cuando quieras: el inquilino tiene derecho a quedarse hasta cinco años, o siete si el arrendador es una sociedad u otra persona jurídica, y solo puedes recuperar la vivienda antes en casos concretos.
Te explicamos cada situación.
Resumen rápido
Situación | Qué dice la ley |
|---|---|
El inquilino quiere irse y han pasado 6 meses | Puede hacerlo avisando con 30 días de antelación |
El inquilino quiere irse antes de los 6 meses | La ley no le reconoce ese derecho |
¿Tiene que pagar indemnización? | Solo si está pactada en el contrato: como máximo una mensualidad por año que quede, y la parte proporcional si es menos de un año |
El inquilino no quiere renovar al terminar el año | Avisa con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento |
El propietario necesita la vivienda para vivir en ella | Solo si lo dejó escrito en el contrato, es persona física, ha pasado el primer año y avisa con dos meses |
El propietario no quiere renovar pasados los 5 o 7 años | Avisa con 4 meses de antelación; si no, el contrato sigue |
Si eres el inquilino: cuándo puedes irte
A partir de los seis meses
La ley permite al inquilino desistir del contrato, es decir, terminarlo por su cuenta, cuando hayan pasado al menos seis meses. La única condición es comunicárselo al propietario con un mínimo de 30 días de antelación.
La ley no exige una forma concreta para avisar. Aun así, lo recomendable es hacerlo por escrito y de forma que quede constancia de la fecha.
¿Hay que pagar indemnización?
Solo si el contrato lo dice. La ley permite pactar que, si el inquilino se va antes de tiempo, indemnice al propietario con una mensualidad de la renta por cada año que quede de contrato. Si lo que queda es menos de un año, se paga la parte proporcional.
Un ejemplo: si firmaste un contrato de tres años con esa cláusula y te vas a los 18 meses, quedan un año y medio por cumplir. La indemnización sería de una mensualidad y media.
Si el contrato no recoge nada, la ley no obliga a pagar indemnización por irse pasados los seis meses con el aviso correcto.
¿Y antes de los seis meses?
La ley no reconoce al inquilino el derecho a irse antes. Si lo haces igualmente, lo que el propietario pueda reclamarte dependerá de lo que diga el contrato y, si no hay acuerdo, de lo que decida un juez. Lo más seguro es negociar la salida con el propietario y dejar el acuerdo por escrito.
Al terminar el año de contrato
Muchos contratos se firman por un año y se van prorrogando. Si no quieres renovar, basta con avisar al propietario con 30 días de antelación a la fecha en que termina el contrato o la prórroga en curso.
La fianza
En un alquiler de vivienda la fianza es de una mensualidad. Si el propietario no te devuelve lo que corresponda un mes después de que entregues las llaves, esa cantidad empieza a generar intereses.
Para evitar discusiones, entrega las llaves dejando constancia de la fecha y del estado de la vivienda.
Si eres el propietario: cuándo puedes recuperar la vivienda
No puedes terminar el contrato cuando quieras
Aunque el contrato se firmara por menos tiempo, el inquilino tiene derecho a ir prorrogándolo año a año hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Durante ese tiempo, salvo en el caso que explicamos a continuación, solo él puede decidir no renovar.
Y vender el piso tampoco termina el alquiler: el comprador ocupa tu lugar.
Si necesitas la vivienda para vivir en ella
La ley permite recuperar la vivienda antes de los cinco años para vivir en ella, pero solo si se dan todas estas condiciones:
-Eres persona física, no una sociedad.
-Ha pasado al menos el primer año de contrato.
-Lo dejaste escrito en el contrato al firmarlo: que podrías necesitar la vivienda antes de cinco años para ti, para tus hijos o padres (también adoptivos) o para tu cónyuge tras una separación, divorcio o nulidad con sentencia firme.
-Avisas al inquilino con al menos dos meses de antelación, explicando la causa.
Si no se cumple alguna, no se puede usar esta vía.
Y hay una consecuencia si no se usa de verdad: si pasados tres meses desde que el inquilino se fue nadie de los previstos se ha instalado en la vivienda, el inquilino puede elegir, en un plazo de 30 días, entre volver a ella por un nuevo periodo de hasta cinco años, con los gastos de la mudanza pagados, o recibir una indemnización de una mensualidad por cada año que faltara hasta los cinco. La excepción es que no se haya podido ocupar por fuerza mayor.
Si el inquilino no cumple
Cuando el inquilino deja de pagar, la vía no es esperar a que acabe el contrato sino el desahucio. Te lo explicamos en nuestra página de abogado de desahucios en Málaga.
Pasados los cinco o siete años
Cuando el contrato llega a los cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, cualquiera de las dos partes puede ponerle fin. Pero hay que avisar con tiempo:
-El propietario, con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento.
-El inquilino, con al menos dos meses.
Si nadie avisa, el contrato se prorroga año a año hasta un máximo de tres años más. Durante ese tiempo, el inquilino puede irse al final de cualquiera de esos años avisando con un mes.
Dos casos en los que el inquilino puede pedir quedarse más tiempo
Antes de dar el contrato por terminado, conviene comprobar si se da alguno de estos dos supuestos, en los que el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria:
-Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales y el propietario es gran tenedor, la prórroga es de hasta un año y el propietario tiene que aceptarla, salvo que hayan firmado un contrato nuevo.
-Si la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado, la prórroga es de hasta tres años, año a año, salvo acuerdo distinto entre las partes, un contrato nuevo o que el propietario necesite la vivienda en los términos que explicamos arriba.
Contratos firmados antes de marzo de 2019
Los plazos de cinco y siete años, y los avisos de cuatro y dos meses, se aplican a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019. Los anteriores se siguen rigiendo por las normas que estaban en vigor cuando se firmaron. Si tu contrato es anterior, conviene revisarlo con esas reglas.
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Si quieres terminar un contrato de alquiler en Málaga o en la Costa del Sol, como inquilino o como propietario, revisamos tu contrato antes de que des el paso.
PREGUNTAS FRECUENTES
¿Cuánto tengo que avisar si me quiero ir del piso?
Al menos 30 días, y siempre que hayan pasado seis meses desde el inicio del contrato. Si lo que quieres es no renovar al terminar el año, también son 30 días antes del vencimiento.
¿Me pueden cobrar una penalización por irme antes?
Solo si el contrato la recoge, y con un límite: una mensualidad por cada año que quede por cumplir, o la parte proporcional si queda menos de un año.
¿Cuándo me tienen que devolver la fianza?
Si pasado un mes desde que entregas las llaves no te han devuelto lo que te corresponde, esa cantidad empieza a generar intereses.
¿Puede el propietario echarme porque quiere vender el piso?
No. La venta no termina el contrato: el comprador pasa a ser tu arrendador y tiene que respetarlo, al menos hasta los cinco o siete años de contrato.
El propietario me pidió el piso para su hijo y nadie se ha mudado. ¿Qué puedo hacer?
Si pasados tres meses desde que te fuiste no se ha instalado nadie, puedes elegir en 30 días entre volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años, con los gastos de la mudanza pagados, o cobrar una mensualidad por cada año que faltara hasta los cinco. Salvo que no haya podido ocuparla por fuerza mayor.
