1. El problema legal

Nuestro cliente, propietario de una vivienda residencial, se enfrentaba a una situación de impago por parte de sus inquilinos. A pesar de los repetidos intentos amistosos de cobro, los arrendatarios habían dejado de abonar tanto las mensualidades de la renta como los suministros básicos (agua y luz) desde hacía varios meses, acumulando una deuda inicial significativa que amenazaba con seguir creciendo de no tomarse medidas urgentes.

La situación generaba una doble preocupación para el propietario: por un lado, el perjuicio económico derivado de la pérdida de ingresos y la asunción de los gastos de suministros; y por otro, la incertidumbre sobre los plazos y la complejidad de recuperar la posesión de su vivienda habitual, especialmente ante posibles intentos de los inquilinos de dilatar el proceso alegando situaciones de vulnerabilidad.

2. Nuestra estrategia jurídica

En Cubero Abogados, tras analizar la documentación (contrato, recibos impagados, titularidad y condición de no gran tenedor del propietario), diseñamos una estrategia de actuación contundente y rápida para minimizar el impacto económico y recuperar la vivienda a la mayor brevedad posible.

La estrategia se basó en los siguientes puntos clave:

Demanda Acumulada Inmediata: Interpusimos una demanda de Juicio Verbal de Desahucio acumulando tanto la acción de resolución de contrato por falta de pago y recuperación de la posesión, como la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas (suministros) vencidas y las que se devengaran hasta el efectivo desalojo.

Celeridad Procesal (Artículo 440 LEC): Solicitamos expresamente desde la demanda inicial la fijación de fecha y hora para el lanzamiento directo en caso de incomparecencia u oposición de los demandados, evitando así la celebración de vista y acelerando enormemente el procedimiento.

Oposición Firme a Tácticas Dilatorias: Ante el intento de los inquilinos de paralizar el procedimiento interponiendo un recurso de reposición (alegando vulnerabilidad sin justificación documental válida ni alternativa habitacional por parte de Servicios Sociales), nos opusimos frontalmente, logrando que el Juez desestimara el recurso y confirmara la continuación de la ejecución.

Gestión Proactiva del Lanzamiento: Una vez finalizada la suspensión general de desahucios (fin del Real Decreto Ley 16/2025), solicitamos de forma inmediata y urgente al Servicio Común de Notificaciones y Embargos (SCNE) la reutilización de fechas vacantes para agilizar la diligencia de lanzamiento, acortando los tiempos de espera.

3. El resultado final

La estrategia procesal y la firmeza en la oposición a los recursos infundados de la parte contraria nos permitieron alcanzar un éxito total para nuestro cliente:

Desalojo sin incidencias: Se logró ejecutar el lanzamiento en la fecha fijada, recuperando el propietario la plena posesión de su vivienda de forma pacífica y sin contratiempos.

Terminación rápida del procedimiento: El Juzgado dictó Decreto finalizando el juicio de desahucio al no atender los demandados el requerimiento de pago o desalojo, procediendo directamente al lanzamiento sin necesidad de celebrar juicio.

Condena económica integra: Los inquilinos fueron condenados no solo al desalojo, sino también al pago de la totalidad de las costas procesales generadas y a la deuda acumulada por las rentas y suministros impagados.

Este caso demuestra la importancia de contar con una estrategia legal ágil y proactiva, y con la experiencia necesaria para neutralizar los intentos de dilatar los procedimientos de desahucio, logrando la protección efectiva del patrimonio y los derechos de los propietarios.

 

Planteamiento del problema

El propietario de un local comercial situado en un edificio en régimen de propiedad horizontal en Málaga venía sufriendo, desde meses atrás, humedades, desprendimientos y malos olores en su local. El origen del problema era una fuga en una bajante del sistema de saneamiento comunitario, embutida en el techo del local, que da servicio a todas las plantas del edificio.

Se remitió un burofax a la comunidad de propietarios requiriendo la reparación de los daños, sin obtener respuesta ni actuación alguna. Ante ese silencio, el propietario encargó un informe pericial a un arquitecto técnico, que confirmó el deterioro y el defectuoso empalme del bajante comunitario como causa de las filtraciones, si bien advertía que, por tratarse de partidas ocultas, la extensión completa del daño solo podría certificarse mediante catas constructivas adicionales.

Presentada la demanda para exigir la reparación del elemento común y una indemnización por los daños causados, la comunidad opuso una defensa firme en tres frentes: negó que el origen de la avería fuera comunitario, atribuyendo la fuga a una reforma privada ejecutada por el propio propietario (la instalación de un baño colindante); cuestionó que el propietario -titular de solo una cuota indivisa del 25 % del local, en proindiviso con otros tres copropietarios- estuviera legitimado para reclamar la totalidad de la indemnización; e impugnó la cuantía reclamada por no coincidir exactamente con la cifra recogida en el propio informe pericial.

 

Estrategia jurídica

Antes de litigar se agotó la vía extrajudicial mediante burofax, dejando constancia fehaciente del requerimiento y de la pasividad de la comunidad. Se encargó además un informe pericial independiente que, pese a las limitaciones de acceso a determinadas zonas, identificó con claridad el elemento común causante del daño, dejando constancia expresa de que la extensión total del perjuicio solo podría determinarse con la colaboración de la propia comunidad.

La demanda se fundamentó en el deber legal de conservación de los elementos comunes que impone el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal -obra de carácter obligatorio que no requiere siquiera acuerdo previo de la junta-, en la obligación de todos los copropietarios de sufragar el mantenimiento de las instalaciones comunitarias (art. 9.1.f LPH) y en la responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil por la omisión de la comunidad pese al requerimiento previo.

Frente al intento de la comunidad de trasladar la responsabilidad a una reforma privada del propio local y de cuestionar la legitimación del propietario por su cuota minoritaria, la reclamación se mantuvo centrada en un hecho objetivo y difícil de rebatir: la naturaleza común del bajante y la ausencia de cualquier actuación de la comunidad pese a haber sido formalmente requerida meses antes.

 

Resultado final

Ante la solidez de la reclamación, la comunidad de propietarios terminó allanándose a las pretensiones de fondo, reservándose únicamente una discrepancia sobre la cuantía exacta del procedimiento. En el acto de la vista, las partes alcanzaron un acuerdo que fue homologado judicialmente y elevado a firme de forma inmediata -sin posibilidad de recurso-, por el cual la comunidad se comprometió a:

• Realizar, a su costa y en un plazo de cuatro meses, las obras necesarias para la reparación íntegra de la instalación de saneamiento.
• Pagar una indemnización adicional de 600 € en concepto de daño moral por las molestias sufridas, cantidad que no formaba parte de la reclamación económica original.

El propietario obtuvo así el reconocimiento íntegro de su pretensión de fondo -la reparación completa del elemento comunitario defectuoso a costa de la comunidad- más una compensación adicional por las molestias sufridas, evitando la incertidumbre de un juicio contencioso sobre el origen técnico de la avería y logrando un título judicial firme e inmediatamente ejecutable en caso de incumplimiento.

 

¿Su local o vivienda sufre daños por falta de mantenimiento comunitario?

Cuando una comunidad de propietarios desatiende su obligación de conservar los elementos comunes, el propietario afectado no tiene por qué asumir en solitario el coste de la reparación ni las molestias derivadas. En Cubero Abogados analizamos el origen del daño, reunimos la prueba pericial necesaria y exigimos, por vía extrajudicial o judicial, el cumplimiento de las obligaciones que la Ley de Propiedad Horizontal impone a la comunidad.

Nota: este caso ha sido anonimizado en su totalidad. No se identifican nombres, la comunidad de propietarios, la dirección del inmueble ni el número de expediente; los datos corresponden a un asunto real gestionado por el despacho.

El mercado inmobiliario en Málaga capital y la Costa del Sol está viviendo una transformación sin precedentes. Con una demanda de alquiler que supera ampliamente la oferta disponible en zonas estratégicas como Teatinos, Carretera de Cádiz, el Soho o el Centro Histórico, los propietarios se encuentran en una posición de oportunidad, pero también de riesgo.

La entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda y las últimas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) han generado un escenario de incertidumbre. Hoy más que nunca, firmar un contrato «estándar» o descargado de un portal genérico es un riesgo que ningún arrendador debería correr. Un contrato mal redactado puede suponer meses, o incluso años, de pérdida de rentas y desesperación judicial.

Como abogados especialistas en alquileres en Málaga, hemos identificado las 4 cláusulas críticas que marcan la diferencia entre una inversión segura y un problema legal de larga duración.

 

1. El filtro preventivo: Más allá de la nómina

En el contexto actual de 2026, el análisis de solvencia ha evolucionado. Ya no basta con ver una nómina; es necesario verificar la estabilidad real del inquilino.

-Consulta de registros de morosidad: Es fundamental cruzar datos con el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) o el registro del Colegio de Registradores.

-Ratio de endeudamiento: Recomendamos que la renta no supere el 30-35% de los ingresos netos demostrables de la unidad familiar.

-Seguro de impago de alquiler: Hoy en día es una herramienta casi obligatoria. La aseguradora realiza su propio scoring y, en caso de impago, cubre las rentas y los gastos de defensa jurídica.

2. Cláusulas de «blindaje» en el contrato

Un contrato genérico descargado de internet es el mayor riesgo para un propietario en Málaga. Para 2026, su contrato debe incluir:

-Sometimiento a arbitraje: Incluir una cláusula de arbitraje puede acelerar la resolución de conflictos sin pasar por los saturados juzgados de Málaga, reduciendo los tiempos de espera a menos de la mitad.

-Inventario fotográfico y acta notarial: Dado el alto valor de los inmuebles en la zona, un anexo fotográfico detallado evita conflictos sobre la devolución de la fianza por daños estéticos o estructurales.

-Cláusula de destino de la vivienda: Para evitar la «subarrendación» no consentida o el uso de la vivienda como piso turístico ilegal (un problema frecuente en el centro de Málaga y Teatinos).

3. La garantía ddicional: El aval bancario vs. depósito

Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) limita las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades de renta (en contratos de hasta 5 o 7 años), existen formas legales de reforzar la seguridad:

-Avalista solidario: Incorporar a un tercero con solvencia contrastada que responda con sus bienes en caso de impago del inquilino principal.

 

4. Cláusula de renuncia a la adquisición preferente (Art. 25 LAU)

Málaga es un polo de atracción para inversores. Es muy común que un propietario decida poner su vivienda en alquiler hoy, pero quiera mantener la puerta abierta a una venta si surge una oferta interesante en el futuro.

Si no se especifica lo contrario, el inquilino tiene por ley el derecho de tanteo y retracto. Esto significa que, si decides vender el piso, el inquilino tiene prioridad para comprarlo al mismo precio que un tercero.

-El riesgo: Esto puede espantar a potenciales compradores externos y complicar la operación de venta.

-La solución: Debemos redactar una cláusula donde el inquilino renuncie expresamente a este derecho de adquisición preferente. De este modo, mantienes el control total sobre tu patrimonio y puedes vender la propiedad con total libertad, respetando siempre los derechos de ocupación que el contrato vigente otorgue al inquilino según la ley.

 

¿Por qué no sirve un contrato estándar en 2026?

La normativa estatal y las posibles declaraciones de zonas tensionadas en Málaga hacen que cada contrato deba ser un traje a medida. No es lo mismo alquilar un estudio para un nómada digital que una vivienda familiar de larga estancia o un alquiler de temporada. Cada modalidad requiere cláusulas específicas sobre el uso de la vivienda, el mantenimiento de instalaciones (aire acondicionado, fundamental en Málaga) y el reparto de gastos de comunidad e IBI.

Un error en una sola frase puede hacer que tu contrato sea considerado «abusivo» y, por tanto, nulo ante un juez, dejándote totalmente desprotegido.

Protege tu inversión con Cubero Abogados

En Cubero Abogados no solo redactamos documentos; diseñamos estrategias de protección patrimonial. Conocemos el mercado local, conocemos a los juzgados de Málaga y sabemos qué cláusulas son realmente efectivas frente a un conflicto.

¿Vas a alquilar tu propiedad o necesitas revisar un contrato existente? No dejes tu tranquilidad al azar. Contacta con nuestro equipo de abogados de alquileres en Málaga y asegúrate de que tu contrato es un escudo, no una vulnerabilidad.

La compra de una vivienda en 2026 sigue siendo una operación compleja, en la que convergen factores fiscales, bancarios, contractuales y urbanísticos. Los recientes cambios normativos y la actualización del valor de referencia están generando más inspecciones, más litigios y más operaciones fallidas.
Desde Cubero Abogados, despacho especializado en Derecho Inmobiliario, presentamos esta guía actualizada para que compradores y vendedores sepan exactamente qué deben tener en cuenta antes de firmar.

1. Cambios fiscales que afectan a la compra de vivienda en 2026

El marco fiscal de la vivienda en 2026 mantiene su estructura, pero incluye ajustes que afectan directamente al coste final de la operación. Los tres más relevantes son:

Revisión de tipos de ITP en varias Comunidades Autónomas

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales continúa siendo autonómico, y en 2026 varias Comunidades han anunciado revisiones al alza en el tipo general aplicable a viviendas de segunda transmisión.
Este fenómeno afecta especialmente a zonas con alta presión inmobiliaria como Andalucía, Baleares, Comunidad Valenciana y Cataluña.
En la práctica, significa que una vivienda de 250.000 € puede encarecerse en varios miles de euros únicamente por este incremento.

Ajustes en AJD para operaciones hipotecarias

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que grava la formalización de la hipoteca, también presenta ajustes relevantes:

-Se elevan determinados tramos para operaciones con subrogación y novación.

-Se mantienen bonificaciones a jóvenes y determinados colectivos, aunque con condiciones más restrictivas.

Este cambio afecta especialmente a quienes refinancian o modifican hipotecas previas para comprar una nueva vivienda.

Actualización del valor de referencia de Catastro

El valor de referencia vuelve a revisarse en 2026. Esto implica que:

-Si el valor escriturado es inferior al de referencia, Hacienda liquidará ITP o AJD sobre el valor más alto.
-Aumentan las comprobaciones y liquidaciones complementarias.
-El comprador debe planificar el coste real de forma más precisa.

Recomendación profesional:
Antes de cerrar la negociación, revisar el valor de referencia y comprobar si coincide con la tasación y con el precio pactado. Evita sanciones y reclamaciones posteriores.

2. Errores legales más frecuentes al firmar contrato de arras en 2026

El contrato de arras es la fase donde se cometen más errores y donde más operaciones se frustran. En 2026 observamos problemas recurrentes:

Firmar modelos genéricos descargados de internet

Estos modelos no contemplan:

-La situación registral real del inmueble.

-Cargas, deudas comunitarias, obras pendientes o servidumbres.

-Plazos reales de obtención de hipoteca.

-Condiciones urbanísticas o reformas sin legalizar.

Un contrato de arras debe adaptarse al caso concreto. No hacerlo deja al comprador sin protección jurídica en momentos críticos.

No identificar correctamente el tipo de arras

Sigue siendo uno de los mayores focos de conflicto.

-Arras confirmatorias: confirman el contrato, pero no permiten desistir.

-Arras penales: añaden sanciones económicas por incumplimiento.

-Arras penitenciales: permiten desistir, pero con penalización económica.

Confundirlas puede provocar la pérdida del dinero entregado o incluso la obligación de comprar aunque el banco no conceda la hipoteca.

Plazos inasumibles de financiación o verificación

Muchas veces el comprador acepta plazos que el banco no puede cumplir.
Resultado: penalizaciones, ruptura del contrato y pérdida de cantidades entregadas.

No preparar documentación bancaria del origen de fondos

Con un control exhaustivo sobre blanqueo de capitales, un retraso en justificar fondos puede impedir firmar o bloquear el proceso.

Conclusión:
Antes de entregar dinero, el contrato debe ser revisado por un abogado especialista. Es la fase con mayor riesgo económico para el comprador.

3. Qué revisar en un contrato de compraventa en 2026

El contrato de compraventa debe analizarse con precisión, ya que determina las obligaciones de ambas partes. En 2026 conviene prestar especial atención a:

Situación registral y cargas vigentes

Hipotecas anteriores, embargos, servidumbres, afecciones fiscales o anotaciones pueden impedir la transmisión o generar responsabilidades al comprador.

Concordancia entre escritura, catastro y realidad física

Las discrepancias (superficie construida, ampliaciones no legalizadas, diferencias con catastro) pueden retrasar la firma, impedir la financiación o generar sanciones urbanísticas.

Responsabilidad por defectos ocultos

Es fundamental delimitar pactos sobre posibles desperfectos, instalaciones no actualizadas, aluminosis, humedades o deficiencias estructurales.
Una cláusula mal redactada puede dejar al comprador sin opciones de reclamación.

Reparto de gastos e impuestos

Aunque la ley fija criterios generales, muchas promotoras o vendedores intentan desplazar determinados costes al comprador.
Todo debe quedar regulado por escrito.

Condiciones suspensivas de financiación

Sin una cláusula clara, el comprador puede quedar obligado a comprar aunque no obtenga la hipoteca. Es uno de los errores más caros.

4. La nueva realidad hipotecaria en 2026 y sus riesgos legales

El entorno hipotecario de 2026 está marcado por:

Predominio de hipotecas mixtas

Los bancos están orientando a los clientes hacia productos mixtos, con tramos fijos y variables.
El problema surge cuando las cláusulas que regulan el cambio de tramo son ambiguas o pueden resultar perjudiciales según la evolución del mercado.

Comisiones más complejas y vinculaciones encubiertas

Algunas entidades introducen:

-Comisiones escalonadas por amortización anticipada.

-Obligación de contratar productos asociados (seguros, tarjetas, planes).

-Penalizaciones por no mantener determinadas condiciones.

Estas prácticas deben revisarse cuidadosamente.

Mayor exigencia en los criterios de solvencia

Los bancos tardan más en evaluar solicitudes y muchas operaciones se retrasan. Esto puede entrar en conflicto con los plazos establecidos en arras.

5. Problemas con la tasación de la vivienda en 2026

La tasación sigue siendo decisiva para la operación hipotecaria y genera situaciones problemáticas:

Tasaciones por debajo del precio pactado

Si la tasación queda corta, el banco reduce la financiación y el comprador debe aportar más fondos. Si no puede hacerlo, puede perder las arras.

Reformas o ampliaciones no legalizadas

Muchas viviendas incluyen cerramientos, ampliaciones o cambios internos no reflejados en Registro o Catastro.
Esto reduce el valor tasado y puede incluso impedir la concesión de hipoteca.

Tasaciones condicionadas

Cuando el técnico detecta defectos relevantes, la financiación queda condicionada a reparaciones previas, lo que retrasa o bloquea la operación.

Conflictos con el valor de referencia catastral

La actualización de 2026 incrementa la probabilidad de discrepancias entre tasación, precio escriturado y valor de referencia.

 

La compraventa de vivienda en 2026 requiere conocimiento jurídico y una revisión exhaustiva de cada documento. Los cambios fiscales, las nuevas condiciones hipotecarias y los ajustes catastrales convierten cualquier operación en un proceso que debe gestionarse con asesoramiento legal especializado.

Desde Cubero Abogados acompañamos al comprador y al vendedor en todas las fases: arras, tasación, contratos, financiación, verificación de cargas y asistencia en notaría.

La adquisición de una vivienda de segunda mano puede ser una excelente oportunidad de inversión, pero también conlleva ciertos riesgos si no se toman las precauciones legales adecuadas. Detectar posibles fraudes inmobiliarios es fundamental para proteger su patrimonio. Desde Cubero Abogados te explicamos los fraudes más comunes en la compraventa de inmuebles usados y las medidas preventivas que debería tomar.

Verificación de la titularidad y cargas del inmueble

Antes de formalizar cualquier transacción es imprescindible confirmar que el vendedor es el legítimo propietario de la vivienda y que ésta se encuentra libre de cargas o gravámenes. Para ello, se debe solicitar una nota simple registral en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este documento proporciona información detallada sobre:

-El titular registral del inmueble.

-Existencia de hipotecas, embargos o servidumbres.

-Limitaciones de uso o disposiciones legales que puedan afectar la propiedad.

No confiar exclusivamente en la información que facilita el vendedor es una práctica básica de prudencia en este tipo de operaciones.

Desconfianza ante precios excesivamente bajos

Un precio de venta muy por debajo del valor de mercado puede ser una señal de advertencia. Aunque puede existir una razón legítima detrás de una oferta atractiva, también es frecuente que sea un intento de fraude. Para evitar caer en este tipo de estafas:

-Realiza un análisis comparativo de precios de viviendas similares en la misma zona.

-Sospecha de vendedores que presionen para realizar la operación con urgencia o que eviten mostrar el inmueble con normalidad.

-Recuerda que si una oferta parece demasiado buena para ser verdad, podría tratarse de un fraude o esconder algo.

Evitar pagos anticipados sin garantías

Uno de los fraudes más comunes en la compraventa de viviendas de segunda mano es la solicitud de anticipos sin respaldo contractual o en efectivo. Para protegerse:

-No realices pagos por adelantado antes de firmar un contrato formal de arras o compraventa.

-Verifica siempre la identidad del vendedor y su capacidad legal para vender el inmueble.

-Formaliza cualquier acuerdo económico mediante documentos que recojan expresamente las condiciones pactadas.

Un estafador puede desaparecer después de recibir un depósito, dejando al comprador sin inmueble y sin posibilidad de recuperación inmediata del dinero.

Revisión exhaustiva de la documentación

Antes de comprometerse a la compra, es fundamental solicitar y analizar toda la documentación legal del inmueble, que debería incluir:

-Escritura pública de compraventa.

-Certificado de eficiencia energética.

-Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.

-Recibos actualizados del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y suministros (agua, luz, gas).

-Estatutos de la comunidad de propietarios, si corresponde.

Una revisión minuciosa de estos documentos permite detectar irregularidades o problemas ocultos que podrían comprometer la validez de la transacción.

Utilizar métodos de pago seguros

En la compraventa de viviendas, los métodos de pago deben ser transparentes y verificables. Lo más recomendable es:

-Realizar pagos mediante transferencias bancarias o cheques nominativos.

-Evitar pagos en efectivo que no dejen un rastro documental.

-Incluir en el contrato los términos del pago, identificando claramente a las partes y las cantidades.

Estas medidas no solo garantizan una mayor seguridad, sino que también facilitan la defensa legal en caso de conflicto.

Asesoramiento legal profesional: la clave para una compra segura

Contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario es, sin duda, la mejor protección frente a posibles fraudes en la compra de viviendas de segunda mano. Un abogado experto puede:

-Verificar la situación jurídica del inmueble.

-Redactar o revisar contratos de arras y compraventa.

-Asegurar que se cumplen todas las obligaciones legales y fiscales.

-Representarlo en todas las gestiones necesarias ante notarios y registros públicos.

En Cubero Abogados, ponemos a tu disposición un equipo de profesionales con amplia experiencia en derecho inmobiliario, para acompañarte en todas las fases de la operación y garantizar que tu compra sea segura y libre de riesgos.

La compra de viviendas embargadas puede ser una excelente oportunidad para adquirir un inmueble a un precio reducido. Sin embargo, este proceso conlleva ciertas particularidades y riesgos que deben ser considerados detenidamente. En este artículo, analizaremos el procedimiento de compra de viviendas embargadas por entidades bancarias y por la Agencia Tributaria, así como las ventajas y riesgos asociados.

Viviendas embargadas por bancos: Proceso de compra

Cuando un propietario deja de pagar su hipoteca, el banco puede ejecutar la garantía del préstamo y subastar la vivienda. Si no hay postores en la subasta, el banco se adjudica el inmueble y lo incorpora a su cartera de activos inmobiliarios.

El proceso de compra de una vivienda embargada por un banco puede realizarse de dos formas:

-Compra directa a la entidad bancaria: Los bancos suelen comercializar estos inmuebles a través de sus portales inmobiliarios o mediante agencias colaboradoras.

-Participación en subastas judiciales: En caso de ejecución hipotecaria, la vivienda puede ser subastada públicamente a través del portal de subastas del BOE.

En ambos casos, es fundamental realizar una due diligence para verificar la situación registral, catastral y urbanística del inmueble, así como las posibles cargas o deudas asociadas.

Viviendas embargadas por Hacienda: Proceso de compra

La Agencia Tributaria embarga viviendas cuando los propietarios acumulan deudas fiscales impagadas. Estos inmuebles se subastan a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal del BOE.

El procedimiento es el siguiente:

-Publicación de la subasta: Hacienda anuncia la subasta con detalles sobre la vivienda, la deuda pendiente y el valor de tasación.

-Depósito de garantía: Los interesados deben realizar un depósito previo (generalmente el 5% del valor de tasación).

-Puja y adjudicación: Los licitadores presentan sus ofertas y, una vez finalizado el plazo, se adjudica la vivienda al mejor postor.

-Pago del precio y tramitación registral: El adjudicatario debe abonar el importe y formalizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Viviendas embargadas por la Seguridad Social

La Seguridad Social embarga bienes inmuebles cuando los propietarios mantienen deudas con la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS). La venta de estos inmuebles se realiza a través de subastas administrativas organizadas por la TGSS.

El proceso de compra en este caso sigue pasos similares a las subastas de Hacienda:

-Convocatoria y publicación de la subasta: La TGSS publica la convocatoria con los detalles del inmueble y el importe de la deuda.

-Depósito previo: Los interesados deben consignar un porcentaje del precio de salida como garantía.

-Puja y adjudicación: Se realiza la subasta y el inmueble se adjudica al mejor postor.

-Pago y formalización: El adjudicatario debe abonar el importe restante y formalizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Es importante tener en cuenta que, en estos casos, las cargas anteriores al embargo de la Seguridad Social no se cancelan automáticamente, por lo que el comprador debe analizar la situación registral y valorar las posibles deudas que podría asumir.

Ventajas de comprar una vivienda embargada

-Precios atractivos: Suelen ofrecerse por debajo del valor de mercado.

-Condiciones de financiación favorables: Los bancos pueden ofrecer hipotecas con condiciones preferentes para sus propios inmuebles.

-Inversión con alta rentabilidad: Adquirir una vivienda a menor precio permite una revalorización a futuro.

Riesgos y precauciones a considerar

-Cargas y deudas pendientes: Es fundamental comprobar que la vivienda no tenga cargas adicionales que el comprador deba asumir.

-Cargas que se cancelan en una subasta judicial: Con la adjudicación del inmueble en una subasta judicial, se cancelan las cargas posteriores a la deuda que ha motivado la ejecución. No obstante, el adjudicatario deberá hacerse cargo de las cargas anteriores que puedan existir, como hipotecas previas o deudas comunitarias.

-Cancelación de cargas de Hacienda y Seguridad Social: En las subastas administrativas, como las organizadas por Hacienda y la Seguridad Social, las cargas anteriores a la deuda que ha originado el embargo no se cancelan automáticamente. Es decir, si existen hipotecas previas u otras afecciones registrales, el adjudicatario deberá asumirlas. En estos casos, es imprescindible verificar la nota registral para conocer exactamente qué deudas permanecen vigentes tras la adjudicación.

-Ocupación irregular: Algunos inmuebles pueden estar ocupados ilegalmente, lo que requerirá un proceso judicial para el desalojo.

-Estado de conservación: Pueden existir deficiencias estructurales o problemas que incrementen los costes de rehabilitación.

-Complejidad en la adjudicación: El proceso de subasta puede ser competitivo y no garantiza que se consiga la propiedad.

Comprar una vivienda embargada por el banco, Hacienda o la Seguridad Social en 2025 puede ser una opción interesante tanto para inversores como para particulares que buscan una oportunidad en el mercado inmobiliario. Sin embargo, es fundamental realizar un análisis previo exhaustivo para evitar problemas legales, financieros o estructurales. Contar con asesoramiento jurídico especializado en compraventa de viviendas puede marcar la diferencia entre una adquisición exitosa y una inversión fallida.

En el ámbito del derecho penal español, el principio de non bis in idem es una garantía fundamental que protege a las personas frente a la posibilidad de ser juzgadas o sancionadas más de una vez por el mismo hecho. Este principio no solo resguarda derechos individuales, sino que también asegura la coherencia y justicia del sistema judicial.

En este artículo, analizaremos en detalle qué es el non bis in idem, sus implicaciones legales, ejemplos prácticos y su relevancia en el marco jurídico español.

¿Qué es el principio de non bis in idem?

El principio de non bis in idem, traducido del latín como «no dos veces por lo mismo», establece que ninguna persona puede ser procesada o sancionada penalmente más de una vez por un mismo hecho. Este derecho está recogido tanto en la legislación española como en instrumentos internacionales de derechos humanos.

En España, este principio se encuentra regulado en:

– Artículo 25 de la Constitución Española: Aunque no menciona directamente el término, se deriva del derecho a no sufrir duplicidad de sanciones.

– Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), que prohíbe sanciones o juicios repetidos por los mismos hechos.

– Art. 954 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal: que permite la revisión de las sentencias cuando sobre el mismo hecho y encausado hayan recaído dos sentencias firmes

Ámbito de aplicación del non bis in idem

El principio opera en tres niveles fundamentales:

1. Nivel penal: Impide que una persona sea procesada penalmente dos veces por el mismo delito.

2. Nivel administrativo y penal: Evita la duplicidad de sanciones entre la jurisdicción administrativa y la penal cuando los hechos sancionados son idénticos.

3. Nivel internacional: Garante en el marco de convenios y tratados como el Convenio Europeo de Derechos Humanos (artículo 4 del Protocolo 7).

Non bis in idem: ejemplos prácticos

1. Sanción penal y administrativa por el mismo hecho

Imagina que un empresario es multado por la Agencia Tributaria por evasión fiscal y, posteriormente, procesado penalmente por el mismo hecho. El Tribunal Constitucional ha determinado que en estos casos no se puede juzgar dos veces por la misma causa, siempre que ambas sanciones respondan al mismo núcleo de hechos.

2. Duplicidad de juicios por lesiones

Si una persona es condenada en un procedimiento penal por causar lesiones y posteriormente es demandada civilmente por los mismos daños, el principio de non bis in idem podría invocarse para evitar el doble juicio, dependiendo de cómo se estructure el caso.

3. Fraude en el ámbito laboral

Un trabajador despedido por cometer un fraude puede enfrentarse a sanciones disciplinarias en su empresa. Sin embargo, si este caso llega también al ámbito penal, sería necesario evaluar si las sanciones administrativas y penales constituyen una vulneración del principio.

Excepciones y dificultades en la aplicación

Aunque el principio de non bis in idem es claro en su intención, su aplicación no siempre es sencilla. Existen excepciones y conflictos en los que este principio puede ser cuestionado, como en:

– Sanciones complementarias: En ciertos casos, la Constitución permite que se impongan tanto sanciones penales como administrativas por los mismos hechos. Esto se basa en la existencia de una relación de subordinación especial con la Administración, como sucede con los funcionarios, concesionarios o quienes prestan servicios públicos, lo que justifica la actuación simultánea de los tribunales penales y de la Administración en el ejercicio de su potestad sancionadora.

La razón que fundamenta esta doble sanción radica en que ambas normas buscan proteger bienes jurídicos diferentes.

Por ejemplo, si un funcionario comete un delito de detención ilegal, podría ser condenado penalmente y, además, enfrentarse a una sanción administrativa, como la separación del servicio. Esto no vulnera el principio de «non bis in ídem», ya que la sanción penal protege la libertad individual, mientras que la sanción administrativa busca garantizar la integridad y la conducta ejemplar de quienes desempeñan funciones públicas, lo cual es un interés legítimo propio de la Administración.

– Hechos diferenciados: Cuando los hechos no son exactamente iguales, aunque guarden cierta relación, pueden dar lugar a procedimientos independientes.

Importancia del principio de non bis in idem

El non bis in idem no solo protege al ciudadano de la inseguridad jurídica, sino que también fomenta la eficacia del sistema judicial. Permite que los tribunales no sobrecarguen sus recursos con procedimientos redundantes y asegura que las decisiones judiciales sean definitivas y vinculantes.

El principio de non bis in idem es una piedra angular del derecho penal español y del derecho comparado. Al garantizar que no se puede juzgar dos veces por la misma causa, protege los derechos de las personas frente a abusos y asegura un sistema judicial justo y equilibrado.

Si tienes dudas sobre cómo este principio podría aplicarse a tu caso, o necesitas asesoramiento legal, en Cubero Abogados contamos con expertos en derecho penal que pueden ayudarte. 

El Convenio MARPOL (Convenio Internacional para Prevenir la Contaminación por los Buques) está en el centro de las discusiones globales sobre sostenibilidad y cambio climático. En 2023 y 2024, el endurecimiento de las normativas internacionales sobre emisiones contaminantes y la creciente presión para mitigar los impactos ambientales del transporte marítimo, han puesto de relieve la importancia de este tratado. Además, el desarrollo de nuevas tecnologías y la adopción de combustibles alternativos han generado un renovado interés en cómo las empresas navieras pueden cumplir con las exigentes regulaciones del MARPOL.

¿Qué es el Convenio MARPOL?

El Convenio MARPOL es uno de los tratados más relevantes en la regulación de la contaminación marítima. Adoptado por la Organización Marítima Internacional (OMI), su objetivo es prevenir la contaminación del medio marino causada por los buques, regulando tanto las emisiones atmosféricas como los vertidos al mar.

MARPOL y el cambio climático

Uno de los puntos más críticos es la regulación de las emisiones de CO2 en el transporte marítimo, un sector que contribuye significativamente al calentamiento global. En los últimos años, la OMI ha actualizado los límites sobre emisiones, con un enfoque especial en los gases contaminantes como el dióxido de carbono (CO2), los óxidos de azufre (SOx) y los óxidos de nitrógeno (NOx). Estas actualizaciones buscan alinearse con los compromisos internacionales para frenar el cambio climático, como los Acuerdos de París.

En este contexto, el Convenio MARPOL sigue siendo una herramienta clave para garantizar que las navieras adopten medidas efectivas para reducir su huella de carbono, promoviendo el uso de combustibles más limpios y tecnologías avanzadas de reducción de emisiones.

Nuevas regulaciones: El límite de azufre y otras emisiones

Desde el año 2020, las regulaciones sobre el contenido de azufre en los combustibles marinos se han endurecido, reduciendo el límite global a un 0,5%. Esta medida ha sido crucial para disminuir las emisiones de azufre, que contribuyen a la contaminación del aire y provocan lluvias ácidas, afectando no solo al medio marino, sino también a la salud pública.

Las navieras han tenido que adaptarse rápidamente a este cambio, implementando tecnologías como los scrubbers (sistemas de depuración de gases) para reducir las emisiones contaminantes y cumpliendo con los estándares del Anexo VI del Convenio MARPOL, que regula las emisiones atmosféricas de los buques. Además, los combustibles alternativos, como el gas natural licuado (GNL) y el hidrógeno, están ganando protagonismo como soluciones más limpias para cumplir con las exigencias medioambientales.

Los anexos del Convenio MARPOL

El Convenio MARPOL está compuesto por seis anexos que cubren diferentes tipos de contaminación:

-Anexo I: Control de la contaminación por hidrocarburos.

-Anexo II: Sustancias líquidas nocivas a granel.

-Anexo III: Transporte de sustancias perjudiciales en envases.

-Anexo IV: Control de aguas residuales.

-Anexo V: Control de la basura marina.

-Anexo VI: Prevención de la contaminación atmosférica.

El Anexo VI, relacionado con la reducción de emisiones de gases de efecto invernadero, ha cobrado mayor importancia en los últimos años debido a la necesidad de reducir las emisiones de CO2 y otros contaminantes del transporte marítimo. Este anexo no solo establece límites estrictos para las emisiones, sino que también promueve el uso de tecnologías avanzadas para garantizar el cumplimiento, como la adopción de combustibles bajos en carbono.

Gestión del agua de lastre

Otro aspecto esencial del Convenio MARPOL es la regulación del agua de lastre, contenida en el Anexo IV. La mala gestión del agua de lastre puede llevar a la propagación de especies invasoras, causando graves daños a los ecosistemas marinos. Las normativas exigen que los buques adopten medidas específicas para evitar esta forma de contaminación biológica, utilizando tecnologías avanzadas para tratar el agua antes de su descarga.

Certificado MARPOL: Cumplimiento obligatorio

Para operar en conformidad con el Convenio MARPOL, los buques deben contar con el Certificado MARPOL, un documento que acredita que la embarcación cumple con todas las normativas medioambientales. Obtener este certificado es un requisito indispensable para evitar sanciones que podrían incluir multas, retención de buques o incluso la prohibición de operar en determinadas áreas marítimas.

Dado el creciente escrutinio regulatorio, especialmente en relación con las emisiones de CO2 y la gestión de vertidos contaminantes, las empresas navieras deben asegurarse de que sus operaciones están en línea con las normativas actuales para evitar costosos litigios y sanciones.

Importancia de un abogado especializado en derecho marítimo

Las complejidades del Convenio MARPOL y las constantes actualizaciones normativas exigen que las empresas navieras cuenten con el asesoramiento adecuado para garantizar el cumplimiento y evitar riesgos legales. Un abogado especializado en derecho marítimo puede ofrecer el soporte necesario para navegar el complejo entorno regulatorio, asesorando en temas como:

-La obtención del Certificado MARPOL.

-El cumplimiento de los anexos relacionados con las emisiones de CO2, la gestión del agua de lastre y la disposición de desechos.

-La defensa en litigios relacionados con vertidos contaminantes y otros incumplimientos normativos.

Además, un abogado especializado puede ayudar a las empresas navieras a adaptar sus operaciones a los nuevos requerimientos tecnológicos, incluyendo el uso de scrubbers o la transición a combustibles alternativos.

Para más información sobre cómo cumplir con las regulaciones del Convenio MARPOL, visita nuestra página sobre derecho marítimo y descubre cómo un asesoramiento legal especializado puede ayudarte a mantener tu empresa en el rumbo correcto.

En el mundo de las startups es necesario poseer dotes de innovación y creatividad, pero también requiere una base legal sólida para poder crecer y atraer a los inversores adecuados. El éxito de una startup no solo depende de su producto o servicio, sino también de cómo esté estructurada legalmente. En este artículo, exploraremos los aspectos legales clave que toda startup debe considerar para atraer inversores, y cómo contar con un abogado especializado en startups puede marcar la diferencia en este proceso.

1. Estructura legal adecuada

Uno de los primeros pasos para atraer inversores es asegurarte de que tu startup esté constituida bajo la estructura legal correcta. Aunque puede resultar tentador optar por una estructura simple como un autónomo o una sociedad limitada, es fundamental analizar qué forma jurídica es más atractiva para los inversores. En la mayoría de los casos, los inversores prefieren invertir en sociedades de responsabilidad limitada (SRL) o sociedades anónimas (SA), ya que ofrecen mayor seguridad jurídica y claridad en términos de responsabilidad.

Optar por una sociedad limitada también permite la emisión de participaciones, lo que facilita la entrada de nuevos socios o inversores. Contar con un abogado para startups que te asesore sobre la estructura legal adecuada desde el principio es esencial para evitar problemas futuros y garantizar que la empresa sea atractiva para posibles inversores.  

2. Propiedad intelectual protegida

En el ecosistema de las startups, la propiedad intelectual (PI) es uno de los activos más valiosos. Si tu startup ha desarrollado una tecnología, producto o marca única, es crucial protegerla legalmente para evitar que terceros puedan apropiarse de ella. Esto incluye registrar patentes, marcas y derechos de autor.

Además, los inversores valoran especialmente las startups que han tomado medidas para salvaguardar su propiedad intelectual, ya que esto representa un indicador de madurez y profesionalismo. Un abogado especializado en propiedad intelectual podrá guiarte en el proceso de registro de tus activos y garantizar que tu startup esté protegida frente a posibles disputas legales.

3. Acuerdos de confidencialidad y contratos con empleados

A medida que tu startup crece, contarás con un equipo de trabajo, proveedores y colaboradores que tendrán acceso a información sensible sobre tu negocio. Por ello, es indispensable tener en vigor acuerdos de confidencialidad (NDA) que protejan esta información frente a posibles filtraciones.

Asimismo, es importante que los empleados y colaboradores clave cuenten con contratos que definan claramente sus funciones, derechos y obligaciones, así como cláusulas que garanticen que la propiedad intelectual generada durante su trabajo en la empresa pertenece a la startup. Esto no solo asegura la integridad del negocio, sino que también brinda confianza a los inversores de que no habrá conflictos futuros en relación con el equipo.

4. Pactos de socios

El pacto de socios es un documento clave en toda startup que busca atraer inversores. Este acuerdo establece las reglas del juego entre los fundadores y los socios inversores, definiendo cuestiones como la entrada y salida de nuevos inversores, el reparto de dividendos y las decisiones estratégicas importantes.

Es crucial que el pacto de socios contemple escenarios como la dilución de las participaciones o la venta de la empresa, ya que estos son aspectos que los inversores querrán tener claros desde el inicio. Un abogado especializado puede ayudarte a redactar un pacto de socios equilibrado y transparente, que proteja los intereses tanto de los fundadores como de los inversores.

5. Cumplimiento normativo y fiscalidad

El cumplimiento de las normativas legales y fiscales es otro aspecto fundamental para atraer inversores. Las startups deben asegurarse de cumplir con todas las regulaciones aplicables en su sector, así como mantener una correcta gestión de los impuestos y obligaciones fiscales.

El incumplimiento de estas normativas puede generar sanciones que afecten negativamente a la startup y desincentiven a los inversores. Por ello, es recomendable contar con un abogado especializado en startups que te asesore en materia de cumplimiento normativo, fiscalidad y protección de datos.

6. Due diligence: Preparación para la inversión

Antes de cerrar cualquier ronda de inversión, los inversores llevarán a cabo un proceso de due diligence para evaluar el estado legal, financiero y operativo de la startup. Durante este proceso, los inversores revisarán aspectos como los contratos, la situación fiscal, la propiedad intelectual y cualquier conflicto legal en curso.

Estar preparado para una due diligence es clave para generar confianza en los inversores y facilitar el proceso de inversión. Contar con un abogado para startups te permitirá tener todos los documentos en orden y asegurarte de que tu empresa cumple con todos los requisitos legales necesarios para recibir inversión..

Todos estos aspectos son fundamentales para que los inversores vean en tu empresa una oportunidad segura y rentable.

En Cubero Abogados, contamos con un equipo experto en derecho para startups que te guiará en cada paso del proceso, asegurando que tu startup esté preparada para crecer y atraer a los mejores inversores. Conoce nuestros servicios para startups aquí.

La nulidad matrimonial es un concepto legal que declara la invalidez de un matrimonio desde su inicio. A diferencia del divorcio, que disuelve un matrimonio válido, la nulidad implica que el matrimonio nunca fue legalmente válido. Este artículo explica con detalle las causas, el proceso y las diferencias entre nulidad y divorcio, ofreciendo una guía útil para quienes buscan anular su matrimonio.

¿Qué es la nulidad matrimonial?

La nulidad matrimonial es un procedimiento judicial mediante el cual se declara que un matrimonio no cumple con los requisitos legales necesarios para su validez. Esto significa que, a efectos legales, el matrimonio nunca existió.

Causas de nulidad matrimonial

1. Falta de consentimiento

Coacción o miedo grave: Si uno de los cónyuges fue obligado a casarse.

Error en la identidad: Si hubo un error en la identidad de la persona con la que se contrajo matrimonio.

Error en las cualidades personales: Si hubo un error sobre cualidades esenciales de la otra persona que, de haber sido conocidas, habrían impedido el matrimonio.

2. Falta de capacidad

Minoría de edad: Personas menores de edad no emancipadas.

Vínculo matrimonial vigente: Una persona ya casada no puede contraer un nuevo matrimonio.

Parentesco: Matrimonios entre parientes en línea recta o colateral hasta el tercer grado.

Condena por asesinato del cónyuge: Personas condenadas por participar en la muerte del cónyuge anterior.

3. Falta de requisitos formales

Funcionarios no competentes: Matrimonio celebrado sin la intervención de un funcionario público competente.

Ausencia de testigos: Falta de los testigos requeridos para validar el matrimonio.

Procedimiento para solicitar la nulidad

1. Asesoramiento legal

Es crucial contar con un abogado especializado en este tipo de procesos para garantizar que el proceso se realice correctamente.

2. Presentación de la demanda

La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia de Familia del último domicilio común o residencia del demandado, es decir,  la persona contra quien se presenta la demanda de nulidad. 

3. Tramitación judicial

El proceso se lleva a cabo mediante juicio verbal. Tras la presentación de la demanda, el juez evaluará las pruebas y testimonios antes de dictar sentencia.

4. Quién puede solicitarla

Cualquiera de los cónyuges

El Ministerio Fiscal

Personas con interés legítimo: Como los padres de un menor de edad.

Plazos para solicitar la nulidad matrimonial

La solicitud de nulidad matrimonial no está sujeta a un plazo general estricto, pero existen excepciones según las causas. En los casos de coacción, error o miedo grave, la acción de nulidad caduca si los cónyuges continúan viviendo juntos durante un año después de que cesen estas circunstancias. Igualmente, si uno de los cónyuges era menor de edad al contraer matrimonio, la nulidad solo podrá solicitarse hasta un año después de alcanzar la mayoría de edad, siempre y cuando no hayan convivido tras ese periodo.

Es importante destacar que, aunque no haya un plazo único para solicitar la nulidad, conviene actuar con rapidez para evitar que se consoliden las circunstancias que podrían convalidar el matrimonio. Como en cualquier procedimiento legal, contar con el asesoramiento de un abogado especializado es fundamental para asegurar que el proceso se inicie en los tiempos correctos y bajo las condiciones adecuadas.

Diferencias entre nulidad y divorcio

Nulidad: El matrimonio nunca existió legalmente debido a la falta de requisitos esenciales.

Divorcio: Disolución de un matrimonio que fue válido en su momento.

Nulidad del matrimonio religioso

En España, también se puede solicitar la nulidad de un matrimonio religioso según las normas del derecho canónico o las normativas de otras confesiones religiosas.

Procedimiento de nulidad eclesiástica

Presentación de la solicitud: Ante el tribunal eclesiástico correspondiente.

Asesoramiento: Aunque no es obligatorio, es recomendable contar con un abogado que conozca el procedimiento.

Documentación necesaria

Certificado de matrimonio.

Pruebas del motivo de nulidad: Documentos, testimonios, informes médicos o psicológicos.

Identificaciones personales.

Proceso de recolección de documentos

La recopilación de documentos es crucial para sustentar la demanda de nulidad. Es recomendable trabajar de cerca con un abogado para asegurar que toda la documentación esté en orden.

Duración del proceso

El procedimiento de nulidad matrimonial suele durar entre 6 meses y 1 año, aunque el plazo puede variar dependiendo de la complejidad del caso y la carga de trabajo del juzgado. El proceso comienza con la presentación de la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Familia, seguido por la notificación al demandado, quien tiene un plazo de 20 a 30 días hábiles para responder. 

Tras esto, se celebra una audiencia en la que ambas partes presentan pruebas y testimonios. Una vez finalizada la audiencia, el juez evalúa las pruebas y dicta sentencia en un plazo que puede extenderse de 1 a 2 meses.

Si alguna de las partes no está conforme con la sentencia, puede interponer un recurso de apelación, lo que prolonga el proceso varios meses más. Factores como la complejidad del caso, la disponibilidad de las partes y testigos, y la carga de trabajo del juzgado pueden afectar significativamente la duración del proceso.

Consecuencias legales de la nulidad

Efectos sobre los hijos

La nulidad matrimonial no afecta la legitimidad de los hijos, quienes conservan todos sus derechos.

Efectos sobre los bienes

El régimen económico del matrimonio se disuelve y los bienes se reparten según el régimen establecido (gananciales, separación de bienes, etc.).

Efectos sobre el estado civil

Tras la declaración de nulidad, los cónyuges recuperan su estado civil anterior al matrimonio.

La nulidad matrimonial es un recurso legal complejo que requiere un profundo conocimiento del derecho matrimonial y la asistencia de un abogado especializado. Es fundamental entender las causas, el proceso y las consecuencias de la nulidad para proceder correctamente y proteger los intereses de las partes involucradas.

Para obtener asesoramiento específico y proceder con la nulidad matrimonial, se recomienda consultar con un abogado experto en trámites matrimoniales.