La reciente Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda ha introducido algunos cambios importantes. En este artículo desarrollamos las principales novedades en la ley de vivienda.
Ley de vivienda en alquileres y en compraventa de viviendas
En materia de contratos, tanto de compraventa como de alquiler.
1. En la ley por el derecho a la vivienda se establece que la persona interesada en comprar o alquilar una vivienda podrá requerir, antes de formalizar el contrato y pagar cantidad alguna, los siguientes datos:
–Identificación de vendedor o arrendador y del intermediario profesional que intervenga en la operación.
–Condiciones económicas, como precio, financiación, etc.
–Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre las que se encuentran la cédula de habitabilidad, la superficie útil y construida, la antigüedad del edificio y las reformas realizadas, los servicios e instalaciones de que dispone, el certificado de eficiencia energética y el estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
–Información jurídica del inmueble, identificando los datos registrales, cargas, gravámenes y cuota de participación fijada en el título de propiedad.
-Si se trata de vivienda protegida, indicar el régimen de protección aplicable. También será de aplicación cuando cuenten con protección arquitectónica.
-Cualquier otra información que pueda ser relevante para la toma de decisión del comprador o arrendatario.
2. Se prevé la declaración, por los respectivos órganos competentes, de zonas de mercado residencial tensionado, cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto familiar más los gastos y suministros básicos superen el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares o que el precio medio de compra o de alquiler en los cinco últimos años haya subido al menos tres puntos por encima del IPC en la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.
En tales casos, la renta pactada en los nuevos contratos que se celebren no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento que haya estado vigente en la misma vivienda en los cinco últimos años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que esté permitida la inclusión de nuevas condiciones que repercutan en el arrendatario cuotas o gastos que no estuvieran incluidos en el anterior.
Si el arrendador es un gran tenedor, no podrá incrementarse la renta, en caso de estar situada la vivienda en una zona tensionada, por encima del límite máximo establecido conforme al sistema de precios de referencia, estando pendiente de desarrollo reglamentario las bases de cálculo de dichos precios.
3. Podrá pactarse que los gastos de la vivienda no susceptibles de individualización (p. ej. IBI) sean de cargo del arrendatario.
4. Los gastos de gestión inmobiliaria serán de cargo del arrendador.
5. El pago se realizará siempre por medios electrónicos.
Ley de vivienda en desahucios
En materia de procedimientos de desahucio la nueva ley de vivienda establece las siguientes modificaciones:
1. Cuando la parte arrendadora sea una gran tenedora de vivienda, si el procedimiento de desahucio estuviera paralizado por aplicación del Real Decreto-ley 11/2020, solo se reanudará a petición expresa del arrendador cuando se acredite haberse sometido a un procedimiento de conciliación e intermediación. Nada se dice de qué sucederá cuando el arrendador no sea gran tenedor de vivienda.
2. Se notificará siempre a las administraciones competentes en materia de vivienda y protección social la resolución conteniendo la fecha de lanzamiento.
3. En las demandas se reseñará obligatoriamente:
-Si el inmueble es vivienda habitual de la persona ocupante.
–Si el demandante es gran tenedor de vivienda. En caso de que no lo sea, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que conste la relación de propiedades a nombre de la actora.
-Si el demandante es gran tenedor de vivienda:
1). Reseñar si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, acreditándolo mediante informe de servicios sociales u otros organismos competentes o declaración responsable de haber acudido a éstos sin obtener respuesta en un plazo de cinco meses con antelación a la presentación de la demanda.
2). Si el inmueble objeto de la demanda constituye vivienda habitual de la persona ocupante y ésta se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, habrá de acreditarse haber acudido a una conciliación o intermediación por los órganos de las Administraciones Públicas competentes, pudiendo acreditarse por declaración responsable del demandante o acreditación de los servicios competentes.
4. En caso de demandas contra ocupantes que hayan accedido a la vivienda sin consentimiento de su titular persona física, ésa se dirigirá contra quien se encuentre habitando en ella y, además, podrá dirigirse contra los ignorados ocupantes de la misma, debiendo comunicar de oficio por el juzgado a las Administraciones públicas competentes a fin de verificar la situación de vulnerabilidad de los ocupantes y ofrecer, en su caso, una alternativa de vivienda.
5. Podrá considerarse situación de vulnerabilidad, también en la parte actora, cuando la suma del importe de la renta de alquiler más los suministros de la vivienda supongan más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de los ingresos no alcance el límite de 3 veces el IPREM con carácter general.
En nuestro bufete de abogados, estamos especializados en derecho inmobiliario. Si necesitas asesoramiento o ayuda con cuestiones relacionadas con la nueva ley de vivienda, no dudes en contactar con nosotros.
